Menu

Telefon: 466 714 111

E-mail: t-string@t-string.cz

IČO: 455 34 586

Jméno společnosti:

T-STRING Pardubice a.s.

Sídlo společnosti:

Masarykovo nám. 1484

532 30 Pardubice

Zpráva o technickém stavu částí administrativní budovy a návrhy řešení

Valná hromada společnosti T-STRING Pardubice, a.s. svolaná na den 13.6.2018

 

8. Zpráva o technickém stavu částí administrativní budovy a návrhy řešení

 

Vážení akcionáři,

 

vzhledem k současnému technickému stavu administrativní budovy, k rizikům spojených s bezpečností částí budovy, dále k celkové energetické náročnosti a konkurenceschopnosti budovy, Vám představenstvo předkládá stručný popis současného stavu.

Cílem zprávy je seznámit Vás s rizikovými faktory, které mohou zásadně ovlivnit fungování a další rozvoj společnosti v krátkém horizontu, přičemž je potřeba společně najít takové řešení, které prospěje dalšímu rozvoji společnosti a eliminuje vlivy dané současným technickým stavem. Představenstvo má dnes velmi omezenou možnost pouze svým jednáním a rozhodováním učinit takové zásahy, které by vedly k nápravě situace. Je schopno operativně řešit havarijní stavy malého rozsahu nikoli komplexní řešení současného technického stavu. Představenstvo je také velmi limitováno finančními možnostmi podniku, jeho současnou výší závazků a tedy schopností sjednat eventuální externí financování za rozumných podmínek na trhu. Představenstvo ani dozorčí rada nemůže nést odpovědnost za současný stav nemovitosti potažmo celého podniku, pokud mu není dána možnost, především z finančního pohledu, řešit dlouhodobě neutěšenou situaci.

V dalším popisu se budeme zmiňovat o administrativní budově. Míněna je budova na adrese Masarykovo náměstí a na ulici Pernerova včetně propojovacího krčku budov (jídelny).

Nejpalčivějším problémem administrativní budovy je současný stav oken z roku 1962 a jejich bezpečnost nebo spíše již nebezpečnost. Okna jsou za hranicí životnosti a jejich opravy nejsou již prakticky možné nebo jsou tak finančně a časově náročné, že proběhnou pouze v nouzi v některých pronajatých prostorách. Dochází již několik let k havarijním zásahům, např. v jídelně, kdy jsem nuceni některá křídla sešroubovat a zamezit otevření oken. Některé rámy oken jsou již v neopravitelném stavu a bortí se. U části oken dochází k postupnému přetmelování vnějšího zasklení, zejména se jedná o dolní polovinu okna. Při silném větru nebo větším otevření může dojít k uvolnění a nebezpečí pádu skla na ulici s nepříjemnými následky.

Nejsme při nejlepší vůli schopni zajistit celkové opravy, což je dáno technickým stavem a celkovým počtem oken, navíc tyto úpravy mají s ohledem na celkový stav oken pouze dočasný a krátkodobý účinek a neřeší zásadní problémy (= bezpečnost, úniky tepla). Zabývat se pouze okny je z provozních důvodů natolik časově náročné, že bychom nemohli řešit další provozní věci. Navíc je tato technologie dávno překonaná a na budově o tolika patrech by neměla vůbec být. Eventuální komplexní oprava nebo rekonstrukce těchto oken by se již nevyplatila vůbec. Vzhledem k tomu, že na budově je přes 700 dřevěných oken, je potřeba najít řešení, jak v krátkém horizontu tento stav napravit. Bezpečnostní hrozba vyplývající ze stavu dřevěných oken je dnes největší riziko administrativní budovy.

Dalším jevem je vliv stavu oken na energetickou náročnost budovy a na komfort v kancelářích zejména v zimním období nebo za větrného počasí. Těsnost oken neodpovídá současným standardům a ani původnímu standardu, když byla tato okna nová. O prostupu tepla oknem nemá cenu diskutovat. Jejich těsnost nelze často řešit ani přechodně silikonovými profily, neboť okna jsou věkem často zkřížená, a takovou úpravu tudíž neumožňují. Nemluvě o stavu dřevěného profilu na určitých místech. Při těchto úpravách by navíc hrozilo u nějakého procenta oken uvolnění vitráže eventuálně křídla okna. Výsledkem je tedy diskomfort v kancelářích z důvodu nízké pocitové teploty a průvanu, množící se stížnosti klientely a neustálé dotazy na výměnu oken.

K těsnosti a prostupu tepla současných oken bych v krátkosti uvedl následující. Pokud bychom uvažovali, že celoroční spotřeba tepla v administrativní budově za současných podmínek je 100%, tak v případě nejlepších dvojskel na trhu je zde potenciál v průměru uspořit cca kolem 20% tepla z této hodnoty, což je s každoročně se zvyšující cenou energie stále více aktuální. Dále by nemělo docházet k diskomfortu v kancelářích. Rovněž otopná soustava by byla lépe regulovatelná a ve stabilním provozním stavu.

Pokud by došlo současně k zateplení svislých obvodových konstrukcí s tepelnou izolací z minerální vlny tl. 160mm, je zde možnost úspory tepla v podobné výši kolem 20% ročně. Při zateplení ploché střechy expandovaným polystyrenem tl. 250mm lze počítat s roční průměrnou úsporou tepla kolem 5% ročně. Celková úspora při kompletním zateplení budovy a výměně dřevěných a hliníkových oken a dveří se může blížit 50% ročně oproti původnímu stavu.

K řešení situace se nabízí tři cesty a je potřeba nalézt tu nejefektivnější. Nicméně každá je podmíněna možností externího financování.

Varianta 1/

Spočívá v okamžité výměně nejhorších oken (= v havarijním stavu) dle skutečné situace. Jedná se o nahodilé, nesouvislé výměny oken. Vzhledem k tomu, že jde o více jak 700 dřevěných oken, jedná se pouze o velmi krátkodobé havarijní řešení a je potřeba následně hledat další variantu. Finanční náročnost odhadujeme v první fázi zhruba v rozmezí 1 - 2mil. Kč, tj. jde o cca 50 - 100 nejhorších dřevěných oken. Nevýhodou této varianty je, že zesílí podstatně tlak klientely na následnou výměnu všech oken. Navíc měníme okna podle celkového stavu ne podle současné obsazenosti budovy, tj. i tam, kde nejsou kanceláře obsazeny. Návratnost takové investice je prakticky nulová, neboť teplo uniká ostatními okny. Eventuální zvýšení současného nájemného není při této úpravě myslitelné. Možná bychom dosáhli na krátkodobé externí financování. Konkurenceschopnost budovy jsme tímto zásahem nezvýšily.

Varianta 2/

Spočívá v plošné výměně všech dřevěných oken. Příkladem je, že v jednom roce dojde k výměně oken např. budově na Masarykově nám., v dalším roce na budově na ulici Pernerova včetně jídelny apod. Celková finanční náročnost za dřevěná okna je odhadem zhruba 10mil. Kč. Návratnost takové investice lze odhadnout mírně nad 20let. Pravděpodobně by šlo vhodně upravit nájemné. Nicméně návratnost by zůstala stále v oblasti dlouhodobého horizontu více jak 20 let. V současnosti je však problematické zajistit externí financování. Vlastní zdroje nemáme. Konkurenceschopnost budovy jsme tímto zásahem zvýšily, ovšem pouze v krátkodobém horizontu. Mít pouze pěkná okna nezvýší obsazenost budovy, pouze je zde možnost na nějakou dobu udržet současnou klientelu. Vzhledem k dlouhodobé návratnosti takové investice zde může být nepřiměřené riziko, kdy budeme celkovým stavem budovy v dlouhodobém horizontu daleko za konkurencí.

Varianta 3/

Spočívá v plošné výměně všech výplní, tedy dřevěných a kovových oken včetně dveří. Dále v zateplení pláště a střechy budovy. Účelem by bylo provést taková komplexní opatření, abychom mohli získat dotační podporu OP PIK, která by mohla činit kolem 40% z uznatelných nákladů. Investice do výplní a dveří v nejlepší variantě a pro splnění dotačních podmínek by mohla zhruba činit 14mil. Kč, do zateplení střechy zhruba 3mil. Kč a do zateplení pláště zhruba 9mil. Kč. Hodnoty jsou nástřelové a je potřeba je vysoutěžit.

Celkem jde tedy o investici zhruba ve výši kolem 26mil. Kč. Při obdržení 40% dotací, tedy 10,5mil. Kč by návratnost mohla být kolem 15 let. Konkurenční a dlouhodobou výhodou by byla kompletní vnější rekonstrukce budovy, ušetřenou energii bychom použili na splátky investice. Dále bychom mohli vhodně přizpůsobit nájemné s ohledem na konkurenci. Konkurenční výhoda takového řešení by měla rovněž dlouhodobý charakter. Nezbytnou podmínkou je však zajistit externí financování, neboť vlastní zdroje nemáme.

 

Představenstvo sděluje akcionářům, aby vzalo v úvahu výše uvedené varianty a současně informuje valnou hromadu, jaký postup volí představenstvo k dalšímu řešení:

1/Nechat vypracovat projekt na výměnu dřevěných oken (základní a nezbytná
podmínka).

2/Doplnit projekt o další výplně – hliníková okna a dveře.

3/Porovnat předběžné konkurenční nabídky na okna a dveře (prvotní nezávazná nabídka na základě jednotného zadání).

4/Nechat vypracovat odhad nákladů na zateplení střechy a pláště budovy před vypracováním vlastního projektu (prvotní odborný odhad bez projektu).

5/Zjistit přesné dotační podmínky, parametry pro splnění podmínek, náklady za nezbytnou dokumentaci k podání žádosti o dotaci včetně nákladů na kompletní projektovou dokumentaci a termín k podání žádosti o dotaci.

6/Předložit valné hromadě informace k bodům 1-5.

7/ Požádat valnou hromadu k udělení pokynu realizace některé z výše uvedených variant.

8/ Požádat valnou hromadu o návrh řešení financování.

Představenstvo ví, jak má situaci řešit, ale k nápravě situace potřebuje nemalé finanční prostředky. Všechny navržené postupy jsou tedy podmíněny současnou možností podniku opatřit si financování.

Představenstvo nemůže v současnosti valné hromadě navrhovat, aby projednala nebo schválila externí financování k výše uvedeným třem variantám z důvodu celkové výše závazků společnosti, zástavy všech nemovitostí společnosti z titulu půjčky a z důvodu blokované výplaty finančních prostředků ve výši 26,5mil. Kč u ČS, a.s. viz výroční zpráva. Za této situace nemá tedy představenstvo možnost řešit externí financování společnosti. Z tohoto důvodu představenstvo žádá akcionáře o návrhy k řešení financování této záležitosti s ohledem na uvedené skutečnosti.

Závěrem bych za představenstvo sdělil, že neřešit současnou situaci stavu nemovitostí, nemít možnost obdržet externí financování či nemít možnost obsluhovat současný dluh může vést v krátkodobém horizontu ke ztrátě konkurenceschopnosti naší společnosti, k odchodu našich dlouhodobých klientů ke konkurenci a k celkovému úpadku společnosti, tedy ke škodám. Představenstvo by uvítalo, kdyby se akcionářům podařilo v krátkém horizontu dohodnout a ve výsledku zrealizovat uvolnění finančních prostředků z ČS, a.s., čímž by nastala reálná možnost řešit financování bankou. Přeji nám, abychom s akcionáři nalezli v brzké době takové řešení, které povede k zachování společnosti a její prosperitě.

 

V Pardubicích dne 3.5.2018

 

Představenstvo společnosti

 

Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.